在南京，并非所有房产都适合进行房屋抵押贷款。了解哪些房产不适合做抵押，对于有贷款需求的人来说至关重要。
首先，产权不明确的房产绝对不适合做南京房屋抵押贷款。其中，小产权房首当其冲。小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在房管局也不会给予备案。这就使得小产权房的产权归属处于一种模糊不清的状态。由于缺乏合法的产权证明，无法进行正规的抵押登记手续。一旦出现纠纷，贷款人的权益将难以得到保障。此外，部分共有产权房也存在风险。如果未经共有人一致同意，就将共有房产用于抵押贷款，这很可能会引发严重的产权纠纷。在这种情况下，抵押行为可能被认定为无效，不仅贷款无法顺利获得，还可能陷入复杂的法律纠纷之中。
房龄过大的房产同样不适合做南京房屋抵押贷款。一般来说，南京地区的银行对于房龄有着较为严格的要求。通常，房龄超过 30 年甚至 25 年的房产就会让银行变得非常谨慎。随着房龄的增长，房子可能会出现结构老化的问题。这不仅会影响房产的居住安全性，也会降低其市场价值。而且，房龄过大的房产价值往往不稳定。由于建筑技术的不断进步和人们对居住品质要求的提高，老旧房产在市场上的竞争力逐渐下降。在进行评估时，这类房产的价值通常较低，甚至可能无法满足银行的抵押要求。一些银行可能会直接拒绝接受房龄过大的房产作为抵押物，以降低贷款风险。
处于拆迁范围内的房产也是不能用于抵押贷款的。如果房产已被列入政府拆迁规划范围，那么其产权随时都可能发生重大变动。银行在考虑抵押物时，最看重的就是产权的稳定性和房产的价值确定性。而处于拆迁范围内的房产显然无法满足这些要求。一旦拆迁，银行的债权将难以得到有效保障。即使能够获得一定的补偿，也可能因为各种复杂的情况而导致银行的利益受损。所以，为了避免潜在的风险，银行一般不会接受处于拆迁范围内的房产作为抵押物。
公益用途的房产坚决不能用于抵押贷款。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房产，具有特定的社会服务功能。法律明确禁止将这些房产用于商业抵押行为。这是为了确保公益事业的正常运转和社会公共利益不受损害。如果允许公益用途的房产进行抵押贷款，一旦出现贷款违约情况，银行可能会对这些房产进行处置，这将严重影响教育、医疗等公益事业的开展，给社会带来极大的不良影响。
最后，面积过小的房产也可能不被银行接受作为抵押物。一些银行对于面积过小的房产，如小于 30 平方米或 40 平方米的房屋，会持谨慎态度甚至拒绝。主要原因是这类房产的市场流通性较差。由于面积小，其使用功能可能受到限制，对于大多数购房者来说吸引力不足。在市场上，面积过小的房产交易相对困难，价值相对较低。一旦出现风险，银行处置起来会非常棘手。银行需要确保抵押物在必要时能够顺利变现以收回贷款，而面积过小的房产很难满足这一要求。
综上所述，在南京选择房产进行房屋抵押贷款时，一定要避开产权不明确、房龄过大、处于拆迁范围内、公益用途以及面积过小的房产，以免给自己带来不必要的麻烦和损失。
